Centro assistenza ShipBob a Moreno Valley, California
nave bob
Dopo che ShipBob ha deciso lo scorso luglio di consentire ai dipendenti di lavorare da qualsiasi luogo, la start-up logistica ha chiesto al proprietario di erigere un muro nel mezzo della sua sede di Chicago in modo che metà dello spazio potesse essere affittato a un’altra società.
Il 1° marzo l’ufficio è stato riaperto con capienza ridotta per incontri socialmente distanti.
Ma anche se utilizza meno spazio per uffici, le esigenze immobiliari di ShipBob si sono espanse a un ritmo vertiginoso. La società, che fornisce servizi di evasione ordini ai rivenditori online, ha più che raddoppiato il numero di depositi dalla metà del 2020 a 24 sedi oggi, di cui quattro al di fuori degli Stati Uniti, con piani per raggiungere 35 entro la fine del 2021.
La società di sette anni è un microcosmo del mercato immobiliare commerciale statunitense. Mentre i posti di lavoro vacanti sono saliti alle stelle mentre i datori di lavoro si preparano per un futuro post-Covid del lavoro distribuito, il mercato industriale è più caldo che mai a causa di un’ondata di e-commerce alimentata dalla pandemia e dell’aumento dei prezzi al consumo. Amazon.
I tassi di sfitto negli edifici industriali sono vicini al minimo storico e non è possibile costruire nuovi magazzini abbastanza rapidamente per soddisfare le esigenze di produttori di abbigliamento, venditori di mobili e produttori di elettrodomestici. L’agenzia immobiliare CBRE ha dichiarato nel suo rapporto del primo trimestre sul mercato industriale e logistico che nel periodo sono stati assorbiti quasi 100 milioni di piedi quadrati di spazio, il terzo valore più alto di sempre, ed è in costruzione un record di 376 milioni di piedi quadrati.
Gli affitti sono aumentati del 7,1% nel trimestre rispetto al periodo di un anno fa, raggiungendo il massimo storico di 8,44 dollari per piede quadrato, ha affermato CBRE. La società ha scritto in un rapporto di monitoraggio il mese scorso che i prezzi nei mercati costieri vicino ai centri abitati e ai centri portuali interni stanno aumentando di percentuali a due cifre. Nel nord del New Jersey, l’affitto medio di base per le proprietà industriali è aumentato del 33% a maggio rispetto all’anno precedente, e l’Inland Empire della California è aumentato del 24%, seguito da Filadelfia con il 20%.
“La necessità di disporre di strutture in questi mercati, insieme a tassi di sfitto record bassi, ha spesso portato a guerre di offerte tra gli inquilini che stanno aumentando i tassi di noleggio”, ha affermato CBRE.
Prezzi in aumento
Le ruote erano già in movimento prima che il Covid-19 colpisse gli Stati Uniti all’inizio del 2020. Amazon stava già rendendo la consegna il giorno successivo l’opzione predefinita per i membri Prime e i principali negozi come Best Buy e Walmart si stavano affrettando ad aggiungere spazio per le presenze per provare e mantieni il ritmo.
La pandemia ha accelerato tutto. I consumatori erano bloccati a casa a chiedere di più, mentre i negozi fisici avevano bisogno di passare al digitale per rimanere a galla.
La consegna di cibo si è aggiunta alla ristrettezza del mercato, poiché Instacart e Postmates sono stati improvvisamente inondati di ordini da clienti che non volevano entrare in un negozio Costco, Albertsons o Kroger. Instacart sta ora pianificando una rete di centri di approvvigionamento carichi di robot per la raccolta del grano, secondo Bloomberg, e Target ha potenziato il servizio in giornata attraverso i cosiddetti centri di smistamento.
Oltre al rapido cambiamento nel comportamento dei consumatori, la pandemia ha messo in luce anche la fragilità della catena di approvvigionamento globale. Con le strutture chiuse in Cina e altrove, i negozi hanno subito una drammatica carenza di abbigliamento, ricambi auto e materiali di imballaggio.
I rivenditori hanno risposto garantendo più spazio di archiviazione per mitigare l’impatto di shock futuri, ha affermato James Koman, CEO di ElmTree Funds, una società di private equity focalizzata sugli immobili commerciali.
“Il reshoring produttivo sta guadagnando slancio”, ha affermato Koman. Le aziende “stanno portando più prodotti all’estero e devono avere spazio per i loro prodotti in modo da non cadere in un’altra situazione come quella in cui ci troviamo ora”.
Tutti questi fattori stanno contribuendo all’impennata dei prezzi, dice. Inoltre, i costi di costruzione sono più elevati a causa dell’inflazione e dei vincoli di offerta e le aziende stanno costruendo strutture più sofisticate piene di robot.
“Hai questi carrelli elevatori automatici, nastri trasportatori e sistemi automatizzati di recupero dello stoccaggio”, ha detto Koman. “Questo è tutto dove sta andando il mondo.”
Amazon introduce nuovi robot denominati Bert ed Ernie per le operazioni dei centri di distribuzione.
Fonte: Amazon Inc.
Scommettendo sulla necessità a lungo termine di strutture logistiche e di logistica, ElmTree ha acquisito circa $ 2 miliardi di spazio industriale negli ultimi sette mesi, superando gli anni precedenti, ha affermato Koman. Egli stima che gli Stati Uniti avranno bisogno di ulteriori 135-150 milioni di piedi quadrati all’anno per sostenere la crescita dell’e-commerce.
Per ShipBob, il boom dell’e-commerce ha colpito il suo modello di business. Ma la concorrenza per lo spazio sta costringendo contemporaneamente l’azienda a fare affidamento su costi più elevati.
ShipBob lavora con marchi come la società di profumi Dossier, il produttore di bevande energetiche in polvere Juspy e il marchio sportivo e di fitness TB12 di Tom Brady, fornendo una vasta rete di call center per spedizioni veloci e affidabili e software per gestire consegne e scorte.
A differenza dei giganti della vendita al dettaglio, ShipBob non si occupa di centri di approvvigionamento delle dimensioni di grandi campi da calcio e affitta solo alcune delle sue strutture. Cerca invece magazzini che abbiano in genere familiarità con 75.000-100.000 piedi quadrati e una certa capacità inutilizzata. Quindi li equipaggia con la tecnologia ShipBob e paga in base al volume dell’ordine e alla quantità di spazio che utilizzi.
Sebbene ShipBob non firmi contratti di locazione, è in competizione per lo spazio nei magazzini che ora occupano proprietà molto più preziose rispetto a un anno fa. Il CEO di ShipBob, Dhruv Saxena, ha affermato che la sua azienda dovrebbe trovarsi in aree come la California meridionale e Louisville, nel Kentucky, un importante hub di trasporto e logistica, nonostante i prezzi in rapido aumento.
“Dobbiamo trovare il modo di avvicinare l’inventario al cliente finale, anche se ha un margine inferiore per noi”, ha detto Saxena in un’intervista alla fine del mese scorso dopo che la sua azienda ha raccolto $ 200 milioni con una valutazione di oltre $ 1 miliardo.
ShipBob compete direttamente con una serie di start-up in outsourcing di servizi, tra cui ShipMonk, Deliverr e Shippo. Queste quattro società hanno raccolto insieme quasi 900 milioni di dollari lo scorso anno.
Non solo Amazon
Saxena ha affermato che uno dei motivi principali per cui i rivenditori più piccoli si rivolgono a ShipBob è evitare i costi e il fastidio di trovare spazi di servizio e assumere il personale necessario. Ha paragonato questo alle aziende che esternalizzano le loro esigenze di elaborazione e archiviazione dei dati ad Amazon Web Services e pagano la quantità di capacità che utilizzano, piuttosto che affittare i propri data center.
“Si applica la stessa matematica”, ha detto Saxena. “Posso aprire un magazzino, assumere persone e manipolare il software, oppure posso convertire questi costi fissi in costi variabili, dove pago per transazione”.
Dipendenti ShipBob con il CEO Dhruv Saxena nel mezzo
nave bob
Nate Faust è nelle prime fasi della costruzione di Olive, una start-up di e-commerce che sta lavorando con i marchi per offrire imballaggi e opzioni di consegna più sostenibili utilizzando materiali di imballaggio e articoli da imballaggio riciclati.
Olive ha aperto i suoi primi due magazzini di 30.000 piedi quadrati l’anno scorso, uno nel New Jersey e uno nel sud della California. Faust, che in precedenza ha fondato Jet.com e ha lavorato in Walmart dopo l’acquisizione, ha affermato che se avesse stipulato quei contratti oggi, sarebbero facilmente superiori dal 10% al 15%.
Olive non è attivamente nel mercato per più centri di distribuzione e non deve affrontare il rinnovo del contratto di locazione fino a febbraio, ma Faust ha affermato che le start-up devono essere opportunistiche. Lavora per l’immobiliare JLL, che dice è costantemente alla ricerca di uno spazio attraente.
“Stanno cercando tutto il tempo perché lo spazio industriale è molto ristretto in questo momento”, ha detto Faust. “Se troviamo qualcosa di perfetto per quello che stiamo cercando, non è irragionevole avere affitti sovrapposti”.
Vik Chawla, un partner della società di venture Fifth Wall, che investe in tecnologie immobiliari, ha affermato che le sfide nel mercato immobiliare stanno spingendo più marchi e venditori emergenti al modello di outsourcing.
“È molto difficile, come singola società di e-commerce, cercare di assicurarsi uno spazio attraente e gestire la propria attività”, ha affermato Chawla. “La fila di persone che cercano di entrare negli edifici industriali è già uscita dalla porta”.
Molti inquilini che occupano questa linea sono grandi fornitori di servizi logistici di terze parti tradizionali (3PL) come CH Robinson e XPO Logistics, nonché UPS e FedEx. Nella fascia più alta del mercato, Amazon, Walmart e Target stanno liberando spazio per accelerare distribuzione e, nel caso di Amazon, per gestire il servizio del suo enorme mercato di fornitori di terze parti.
Prologis, il più grande proprietario di proprietà industriali negli Stati Uniti, ha affermato in un rapporto di maggio che i tassi di utilizzo, che indicano quanto spazio viene utilizzato, hanno raggiunto circa l’85%. I tassi di posti vacanti sono al 4,7%, vicino a un minimo storico, ha affermato la società.
Amazon è il più grande cliente del settore immobiliare, occupando 22 milioni di piedi quadrati, seguito da Home Depot con 9 milioni e poi FedEx e UPS, secondo l’ultimo rapporto annuale di Prologis. Walmart è il settimo.
Ad aprile, un analista della teleconferenza sugli utili di Prologis ha chiesto quali tipi di clienti erano più attivamente alla ricerca di contratti di locazione.
“L’e-commerce è una componente importante di questo, ma certamente non riguarda solo Amazon”, ha affermato Michael Curless, direttore del servizio clienti di Prologis. “Certamente sono i clienti più attivi. Ma stiamo assistendo a molta attività da parte di Targets, Walmarts, Home Depots e molte prove di giocatori cinesi che arrivano anche negli Stati Uniti e in Europa”.
DA VEDERE: EY su come il Covid ha potenziato la digitalizzazione nel settore della vendita al dettaglio
